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小酒店管理系统多少钱:100元,3美分的利润,疯狂扩张的长期公寓只是一个“3美分的小企业”?

麦田云

2019-08-08 18:29

疯狂 扩张规模的背后,掩盖不了的三大痛点:客户转移成本低、忠诚度低;100块利、3分钱利润; 羊毛出在猪身上 靠谱吗?

根据同策研究所的预测,从2019年到2020年,全国范围内的长期公寓数量将达到3000万套。在整个行业找到清晰的盈利模式之前,规模战争已经加剧,潜在的风险似乎已经搁浅。2018年中国消防行业将走向何方?答案仍然是个谜。

酒店管理系统

在疯狂的规模扩张背后,有三大痛点无法掩盖。

痛点一:

客户转移成本和忠诚度低。

根据长期租赁公寓的发展周期,企业早期的竞争优势主要体现在规模效应和运营效率上,而后期则体现在用户的粘性上,这一行业的边界极低。

首先,现阶段顾客忠诚度为0。租赁阶段属于转型阶段。顾客基本上处于非常不稳定的生活状态。经过3-5年的过渡,他们将面临婚姻和孩子。没有人会终身租房子。这家企业意识到了这一点,所以想方设法延长租户的租赁寿命。

例如,城市对城市的租金抵消住房基金搬迁等,其中租金抵消住房基金在转换期确实对租户有吸引力,租赁期越长,积累的住房基金越多,就能增加越多的忠诚度。但是,它主要针对的是实力雄厚的住房企业,因为大型住房企业有很大的市场份额,客户可以从多种选择中选择,自然会优先考虑实际住房需求。然而,仍然很难说最终的交易比率是多少。

其次,客户转移成本低。根据《中国房地产日报》对《2017-2018年全国房客肖像报告》的调查,数据显示,90后群体中只有4.88%的房客认为出租公寓的品牌很重要。这表明中国住房租赁市场的成熟度仍然很低,品牌意识在租户心目中并不清晰。过去,房地产公司不需要考虑这个问题,因为出售房屋是一次性交易。但是,长期租赁公寓不同,客户的转移成本很低,所以不更换也可以。

痛点2:

100元利润,3美分利润

业内公认的事实是,长期出租公寓不赚钱。大型公寓确实可以降低固定成本,提高运营效率,增加利润率。但事实上,从业务的本质来看,该业务仍是一项三分业务,就好像碧桂园可以实现255亿元的3年目标,但最终它不会赚钱。

注:假设房间已全部出租,收入-住房成本-运营成本(劳动力、水电、营销)-利息-摊销-增值税=利润。

理想情况下,假设品牌经营者收入100元,住房成本60元,经营成本10元,装修折旧摊销15元,利息4.75元,扣除这些固定销售项目后,只剩下0.34元。此外,还需要缴纳增值税(长期租赁公寓企业的增值税税率为6%-11%)。扣除所有成本后,需要扣除25%的所得税,企业最终只剩下大约3个百分点的资金。

目前,与出售商品房的利润相比,经营长期租赁公寓似乎不是赚钱的好生意。尽管利润率可以通过某些方式提高,比如财务杠杆,但杠杆本身是有风险的。简单的经营者没有资产抵押,融资不那么容易,融资成本仍然很高。魔方abs的实际融资成本应在8%以上,免费abs成本应在6%以上。借钱确实会增加经营者的净资产收益率,但也会增加经营者的风险。毕竟,钱必须偿还。

就这一点而言,新建公寓的利润也已经计算出来了。只要住房成本为70元,加上装修摊销、运营成本等因素,利润为0。

相比之下,重资产分配的利润率会好得多。不存在住房成本,装饰摊销理论上也不存在,因为如果持有人打算在未来出售资产,他只需要关心市场价格波动。即使他持有资产很长时间,土地寿命也是50-70年,平均摊销没有轻资产折旧高。此外,未来可以通过资产证券化收回重资产。

痛点3:

羊毛来自猪可靠吗?

事实上,长期公寓的租金并不便宜。万科波宇安亭二期项目平均月租金在61.7-113.6元/平方米之间,而周边平均居住面积仅为35.8-50元/平方米;新建公寓的北京中央商务区旗舰店比周围的租金高出50%以上。魔方公寓拥有60平方米的高端产品线,租金甚至超过1万元。

虽然租金够高,但主要业务仍无利可图。从世通披露的2017年年中财务报告中,我们可以看到红浦公寓的所有子公司都处于亏损状态。如果长期租赁公寓仅依靠月租金收入,与高房价相比,长期租赁公寓的盈利能力根本无法支撑扩张的步伐。因此,企业必须通过增值服务开辟新的利润点。羊毛来自猪,这是该行业的一个普遍现象。

从运营角度来看,增值服务可以增强企业的运营能力,加快资金流动。然而,数据显示,对于拥有8年成熟运营经验的魔方公寓来说,90%以上的收入来自租金收入,不到10%来自增值服务。Eqr是美国首家公开上市的公寓房地产投资信托基金,2016年租金总收入为242.23万亿美元,净利润为8.6亿美元。主营业务集中在出租房屋的租金收入上,租金收入比例稳定在99%以上。从资本的角度来看,什么样的资本价值不是除租金以外的非主营业务,而是资产增值。

毕竟,从猪身上拔下的羊毛是有限的,承租人可能无法支付。目前,各方纷纷涌入市场,市场细分同质化严重,集约化培育不足,导致供需错位。经常发生的情况是,你给的不是我想要的。

摘要

以上三点是阻碍公寓品牌发展的长期症结,如何应对是检验企业生存的关键。目前,国家队似乎有政府的支持,房地产企业有大量的股票储备,酒店企业也有可以重建的行业,而初创企业,特别是那些没有找到自己竞争优势的企业,将在2018年面临死亡的风险。

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